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仕入れ判断を、
「勘」から「根拠」へ。

中堅〜準大手の買取再販事業者向けに、仕入れ価格の判断・利益設計・データの読み方・組織と資金まで、現場で使える実務ナレッジをまとめています。

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仕入れ判断の基本12利益・コストの計算19相場・データの読み方13資金繰りと在庫管理11物件の集め方と売り方18Excel・ツール活用3

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記事一覧

カテゴリ別 / 全76記事
仕入れ判断の基本の記事

仕入れ判断の基本

12記事
仕入れ判断の基本

買取再販のビジネスモデルとは?収益構造と「儲けの出どころ」をわかりやすく解説

買取再販のビジネスモデルを収益構造から解説。仲介との違い、再販価格・仕入れ・リフォーム・保有コストで決まる利益の仕組み、必要な許…

# 買取再販 ビジネスモデル
仕入れ判断の基本

買取再販の仕入れ判断が「属人化」したまま規模拡大すると何が起きるか

ベテランの勘に頼った仕入れ判断の何がまずいのか。広域展開・採用強化フェーズで起きる高値掴みと機会損失のリスクを整理し、属人化を「…

# 買取再販 仕入れ 属人化
仕入れ判断の基本

買取再販の仕入れ価格はこう判断する——根拠ある仕入れ方法と類似事例データの使い方

買取再販の仕入れ価格の判断方法を解説。勘から脱却する3つのデータと類似事例の正しい絞り方、新人でも使える仕入れ可否フローのテンプ…

# 買取再販 仕入れ価格 判断 方法
仕入れ判断の基本

【モデルケース】架空物件で学ぶ、買取再販の仕入れ〜再販の通し判断

買取再販の仕入れ判断から指値交渉、リフォーム、再販までを、架空の物件で一気通貫にシミュレーション。取得適格チェック・出口逆算・粗…

# 買取再販 仕入れ シミュレーション
仕入れ判断の基本

買取再販のよくある失敗事例6選——高値掴み・塩漬けを防ぐには

買取再販でありがちな失敗を、高値掴み・塩漬け・リフォーム費の上振れ・取得適格の見落としなど6つの類型で整理。なぜ起きるのか、どう…

# 買取再販 失敗
仕入れ判断の基本

仕入れ判断の標準化と新人育成——「先輩の背中を見て覚える」から抜け出す方法

買取再販の仕入れ判断を、新人でも一定水準で下せるようにする標準化の進め方を解説。判断基準の言語化・チェックシート化・振り返りの3…

# 不動産 仕入れ 標準化
仕入れ判断の基本

現地調査チェックリスト——越境・擁壁・既存不適格・アスベスト・耐震を査定前に潰す

買取再販の仕入れ現地調査で見るべき観点を、建物・法規・権利/境界の3区分で整理。越境・擁壁・既存不適格・アスベスト・耐震などの「…

# 買取 物件 現地調査 チェックリスト
仕入れ判断の基本

事故物件・心理的瑕疵物件の買取再販——告知義務の線引きと価格設計・賃貸出口

事故物件・心理的瑕疵物件の買取再販を実務目線で解説。国交省ガイドラインを踏まえた告知義務の線引き、特殊清掃・リフォームの原価、出…

# 事故物件 買取再販
仕入れ判断の基本

区分マンションの管理状況デューデリ——修繕積立金・滞納・長期修繕計画の見方

区分マンションの買取再販に不可欠な「管理状況デューデリ」を実務目線で解説。重要事項調査報告書の見方、修繕積立金と長期修繕計画のギ…

# マンション 買取 修繕積立金
仕入れ判断の基本

仕入営業の採用・評価・歩合設計——人が辞めず成果が出るインセンティブのつくり方

買取再販の仕入営業を「採る・評価する・定着させる」に特化して解説。採用要件の言語化、粗利だけで測らない評価設計、固定と歩合のバラ…

# 買取再販 営業 採用
仕入れ判断の基本

買取再販への新規参入ロードマップ——仲介・工務店が始める手順とつまずき

買取再販への参入を検討する不動産会社・工務店の経営者向けに、宅建業免許や専任宅建士・保証金といった許認可から、資金・仕入れ・出口…

# 買取再販 参入
仕入れ判断の基本

マンションの給排水管は仕入れ前提にすべきか——専有部・共用部の負担区分と再販価格への影響

築古マンションの買取再販では、給排水管の劣化と更新費用が出口(再販価格)を左右します。専有部分・共用部分の負担区分、長期修繕計画…

# マンション 給排水管 更新 買取再販
利益・コストの計算の記事

利益・コストの計算

19記事
利益・コストの計算

買取再販の利益率は平均何%?粗利率7〜27%の実例と自社基準の決め方

「買取再販の利益率は何%が普通?」に実例で回答。上場企業の粗利率(物件タイプで約10〜27%台)を示しつつ、自社のGO/STOP…

# 買取再販 利益率
利益・コストの計算

買取再販の保有コストはいくらかかる?固都税・金利・管理費の計算と、粗利を守る考え方

買取再販で見落とされがちな「保有コスト」の中身と計算方法を解説。固都税・借入金利・管理費・火災保険を、保有期間からどう見積もるか…

# 買取再販 保有コスト 計算
利益・コストの計算

買取再販の諸経費はいくらかかる?取得・売却にかかる税と費用の一覧

買取再販の「諸経費」の中身を、取得時・売却時に分けて整理。仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・印紙税・司法書士費用など、粗利計…

# 買取再販 諸経費
利益・コストの計算

買取再販の再販価格の決め方——「出口の値付け」が仕入れの上限を決める

買取再販の再販価格(売り出し価格)をどう決めるか。成約相場・売出し競合・販売期間の3要素から出口価格を見積もり、そこから仕入れの…

# 買取再販 再販価格 決め方
利益・コストの計算

買取再販のリフォーム費用の見積もり方——「かけすぎ」を防ぎ、再販で回収する考え方

買取再販でリフォーム費用をどう見積もるか。費用が膨らむ原因、出口から逆算する考え方、予備費の置き方、過剰投資を防ぐ判断基準を、仕…

# 買取再販 リフォーム費用
利益・コストの計算

買取再販で「コスパの良いリフォーム」とは——「原状回復」と「価値向上」を分けて考える

買取再販のリフォームは「いくらかけるか」ではなく「かけた分を再販で回収できるか」で決まります。原状回復と価値向上を分け、費用対効…

# 買取再販 リフォーム
利益・コストの計算

買取再販のリフォーム費用は修繕費か資本的支出か——「棚卸資産」の扱いと決算・粗利への影響

買取再販の再販用物件は「棚卸資産」で、リフォーム費用は原則その取得価額に算入し、販売時に売上原価となります(減価償却しない)。修…

# 買取再販 リフォーム 資本的支出 修繕費
利益・コストの計算

【工事項目別】買取再販のリフォーム原価の積み方——モデルケースで見る費目と概算の考え方

買取再販のリフォーム原価は「工事項目に分解→項目ごとに積算→予備費」で自分で組みます。施主向けの小売相場をそのまま使わず、業者発…

# 買取再販 リフォーム 原価 相場
利益・コストの計算

買取再販の不動産取得税・登録免許税の特例——軽減要件・適用期限と仕入れ計算への活かし方

買取再販では、事業者の「不動産取得税」と買主の「登録免許税(税率0.1%)」に軽減の特例があります。要件と時限措置の注意点、そし…

# 買取再販 不動産取得税
利益・コストの計算

買取再販の消費税とインボイス実務——建物課税・宅建業者特例・令和8年度改正の要点

買取再販では建物に消費税がかかり土地は非課税。免税事業者や個人からの仕入れは経過措置(2026年10月から70%へ縮減)がある一…

# 買取再販 消費税
利益・コストの計算

買取再販の消費税「土地・建物の按分」【計算例つき】按分方法と、根拠の作り方

買取再販で建物付き不動産を売買するとき、土地は非課税・建物は課税のため「土地と建物の按分」が必要です。契約書の区分記載・固定資産…

# 買取再販 消費税 按分
利益・コストの計算

買取再販が2026年に使える補助金——省エネ改修でリフォーム原価を下げる

買取再販事業者が2026年に使える補助金を、原価低減の視点で整理します。国の「みらいエコ住宅2026事業」では住宅取得者等に買取…

# 買取再販 補助金 2026
利益・コストの計算

「安いのには理由がある」物件の見極め方——再建築不可・旧耐震・借地という出口リスク

相場より安い物件には理由があります。再建築不可・旧耐震・借地・既存不適格・心理的瑕疵など、買い手と融資が狭まる「出口リスク」を、…

# 再建築不可 買取再販
利益・コストの計算

再建築不可物件の買取再販——接道・セットバック・43条2項で出口を設計する

再建築不可物件を買取再販でどう捌くか。接道義務のおさらいから、セットバック・隣地買収・43条2項の認定/許可で接道を作る手法、作…

# 再建築不可 買取再販
利益・コストの計算

旧耐震・築古物件の買取再販——出口で買主のローンを付ける耐震基準適合の実務

旧耐震・築古物件の買取再販で最大のリスクは「出口で買主の住宅ローンが付かず詰む」こと。耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険・…

# 旧耐震 買取再販
利益・コストの計算

空き家の仕入れは「安さ」より「出口」で決まる——特定空家・管理不全空家の制度も踏まえた買取再販の判断ポイント

増え続ける空き家は買取再販の有力な仕入れ源ですが、"安い空き家"には出口リスクが詰まっています。再建築可否・残置物・権利関係を価…

# 空き家 仕入れ
利益・コストの計算

借地権付き建物・底地の買取再販——「出口が限られる物件」をどう仕入れ判断するか

借地権付き建物や底地は、出口が限られ住宅ローンも付きにくい難物件です。地主の承諾(譲渡・建替)と承諾料、借地権の種類(旧法・普通…

# 借地 買取再販
利益・コストの計算

買取再販と消費税の「高額特定資産」3年縛り——1,000万円以上の仕入れで簡易課税・免税を選べなくなる

買取再販で税抜1,000万円以上の建物(棚卸資産)を仕入れると「高額特定資産」に該当し、取得した課税期間を含む一定期間は免税事業…

# 高額特定資産 3年縛り 不動産
利益・コストの計算

買取再販のリフォーム会社選定と与信管理——複数社発注・支払いサイト・瑕疵対応の実務

買取再販はリフォームを外注するため、施工会社の選定と与信管理が原価と品質を左右します。複数社発注のメリット、相見積もりの比較軸、…

# 買取再販 リフォーム会社 選定
相場・データの読み方の記事

相場・データの読み方

13記事
相場・データの読み方

レインズの成約事例と売出しデータの違い——仕入れ判断でどう使い分けるか

不動産の相場データには「成約」と「売出し」の2種類があります。レインズの成約事例とポータルの売出しデータ、それぞれの強みと限界を…

# レインズ 成約事例 見方
相場・データの読み方

エリア相場の見方と、広域展開で「エリア目線」を崩さない方法

慣れたエリアの相場勘は、新規エリアでは通用しません。買取再販の広域展開でエリア目線が崩れる理由と、成約・売出し・販売期間からエリ…

# 不動産 エリア相場 見方
相場・データの読み方

買取再販の競合分析|「仕入れ」と「売出し」の競合を分けて負けない方法

買取再販の競合には2種類あります。仕入れ時に競う他社買取業者と、再販時に競う売出し中の類似物件です。それぞれの調べ方と、価格・ス…

# 買取再販 競合分析
相場・データの読み方

区分マンションと戸建て、買取再販で見る判断軸はどう違うか

買取再販の仕入れ判断は、区分マンションと戸建てで見る軸が変わります。流動性・事例の多さ・リフォーム幅・接道や用途地域など、それぞ…

# 区分 戸建て 買取再販
相場・データの読み方

マンション(区分)の買取再販——「管理状態」と「リセールバリュー」で決まる仕入れ判断

区分マンションは買取再販の主力ですが、戸建てと違い「自社で変えられない部分(管理・共用部・立地)」が価値を左右します。管理費・修…

# マンション 買取再販
相場・データの読み方

一棟・収益物件の買取再販——区分・戸建てと違い「利回り」で評価される仕入れ判断

一棟アパート・一棟マンションなど収益物件の買取再販は、買い手が投資家で評価軸が「利回り」。表面利回りに騙されない実質利回りの見方…

# 一棟 買取再販
相場・データの読み方

1棟収益物件の査定書はなぜ必要か——表面利回りだけで買うと危ない理由と、見るべき5つの数字

1棟収益物件を「表面利回り◯%」だけで判断すると、空室・運営費・修繕・出口で利益が崩れます。NOI・実質利回り・還元利回り(キャ…

# 一棟 収益物件 査定
相場・データの読み方

収益還元法と取引事例比較法の使い分け——物件タイプ別「どの査定手法で値付けするか」

不動産の査定手法は「取引事例比較法・収益還元法・原価法」の3つ。買取再販では、実需向け(区分・戸建て)は取引事例比較法、収益物件…

# 収益還元法 取引事例比較法 使い分け
相場・データの読み方

区分マンションの査定方法【買取仕入れ視点】取引事例比較+賃貸中は収益還元で値付けする

区分マンションの査定は「実需向け(空室・自用)」か「投資用(賃貸中・オーナーチェンジ)」かで手法が変わります。実需は取引事例比較…

# 区分マンション 査定 方法
相場・データの読み方

上場買取再販企業のIRから読む「勝ち筋」——カチタス/スター・マイカ/インテリックス3社の数字を仕入れ判断に活かす

上場買取再販3社(カチタス/スター・マイカ/インテリックス)の最新IR(2026年決算)と市況から、粗利率・在庫回転・仕入れ戦略…

# 買取再販 上場企業
相場・データの読み方

【2026年】金利上昇で明暗が分かれる上場買取再販3社——IRで読む「金利感応度」の違い

同じ買取再販でも、金利上昇の効き方は会社で正反対。カチタス/スター・マイカ/インテリックスの2026年IRから、地方戸建・都市区…

# 買取再販 金利 上場企業
相場・データの読み方

【2026年5月・レインズ】首都圏の中古マンション相場が73か月ぶり下落——買取再販の仕入れはどう変わるか

首都圏の中古マンション成約㎡単価が2026年5月に73か月ぶりの前年割れ(−3.9%)へ転換。東京23区は成約−17.9%と急減…

# 中古マンション 相場 2026
相場・データの読み方

買取再販の仕入れ判断 用語・指標まとめ——粗利率・回転率・取得適格をやさしく解説

買取再販の仕入れ判断で使う用語・指標を一覧で整理。粗利率・回転率・保有日数・成約/売出しデータ・取得適格・与信枠などの意味と、詳…

# 買取再販 用語
資金繰りと在庫管理の記事

資金繰りと在庫管理

11記事
資金繰りと在庫管理

買取再販の資金調達と融資の基本——与信枠と金利が「回転と利益」を決める

買取再販の資金調達・融資の基本を解説。融資の種類、金利と保有期間が保有コストに直結する仕組み、与信枠が在庫の同時保有数=回転を決…

# 買取再販 融資
資金繰りと在庫管理

買取再販の在庫回転率とは?「利益率×回転」で利益を最大化するKPI管理

買取再販の成果は「利益率×回転」で決まります。在庫回転率の考え方、滞留在庫が利益を削る仕組み、平均保有日数・粗利率・在庫金額など…

# 買取再販 在庫 回転率
資金繰りと在庫管理

金利が上がると、買取再販の利益はどこで削れるのか——保有コスト・出口・回転への波及と打ち手

買取再販は「借りて仕入れ、売れるまで金利を払い続ける」事業です。金利上昇は保有コスト・再販需要・与信枠の3方向で利益を削ります。…

# 買取再販 金利
資金繰りと在庫管理

【2026年版】金利上昇で買取再販の粗利はいくら削れる?保有コスト試算シミュレーション

金利が1%上がると、買取再販の保有コストはいくら増えるのか。仕入れ価格帯×保有月数×金利で試算した独自シミュレーション表を公開。…

# 買取再販 金利 保有コスト
資金繰りと在庫管理

買取再販の棚卸資産の会計と資金繰り——評価損・決算対策・キャッシュフロー管理

買取再販の物件は会計上「棚卸資産(販売用不動産)」です。取得原価と正味売却価額による簿価切下げ、法人税での評価損の扱い、決算期ま…

# 買取再販 棚卸資産 会計
資金繰りと在庫管理

買取再販の仕入れ融資——プロパー・プロジェクト・ノンバンクの使い分け

買取再販の仕入れ融資を金融機関別に比較。都銀・地銀・信金のプロパー融資、プロジェクト融資、ノンバンクの不動産担保ローンの特徴と、…

# 買取再販 仕入れ融資
資金繰りと在庫管理

買取再販の銀行格付を上げる決算書——債務者区分と融資枠を広げる財務戦略

銀行は決算書のどこを見て格付(債務者区分)を決めるのか。自己資本比率・債務償還年数といった定量評価と、棚卸資産で貸借対照表が重く…

# 銀行格付 決算書
資金繰りと在庫管理

買取再販業者が経営者保証を外すには——経営者保証ガイドラインの実務と与信枠の広げ方

買取再販は在庫(棚卸資産)を回すため借入依存が高く、与信枠が仕入れスピードを左右します。経営者保証に関するガイドラインの3要件(…

# 経営者保証 外す 不動産
資金繰りと在庫管理

買取再販の値下げタイミングは何日目で決めるか——滞留日数×保有コストで機械的に判断する

買取再販の在庫は、売れ残るほど金利・固都税・管理費などの保有コストが積み上がります。値下げを「感覚」でなく「滞留日数×保有コスト…

# 買取再販 値下げ タイミング
資金繰りと在庫管理

買取再販の「決算またぎ」物件——売上計上のタイミングと期末在庫が利益率に与える影響

買取再販の物件は棚卸資産で、売上計上は原則「引渡し」時点。決算をまたぐと、売れ残った物件はリフォーム費用込みで期末棚卸資産として…

# 買取再販 決算またぎ 売上計上
資金繰りと在庫管理

買取再販のM&A・事業承継・EXIT——会社を売る・継ぐ・買う実務と論点

買取再販事業のM&A・事業承継・EXITを経営者目線で整理。宅建業免許は承継されない原則、株式譲渡と事業譲渡の違い、在庫を多く持…

# 買取再販 M&A
物件の集め方と売り方の記事

物件の集め方と売り方

18記事
物件の集め方と売り方

登記受付帳の改正はいつ?2026年10月施行と相続DM仕入れへの影響・対策

2026年10月1日施行の登記規則改正で、登記受付帳の記載は「受付年月日・受付番号」のみに。受付帳起点の相続DM仕入れが断たれる…

# 受付帳 改正 2026
物件の集め方と売り方

相続物件の仕入れ——「誰が売主か」と「売り急ぐ理由」を見極める買取再販の判断ポイント

相続物件は買取再販の有力な仕入れ源ですが、「誰が売主か(権利者の確定)」が通常物件と違う難所です。共有・遺産分割・未登記の見極め…

# 相続物件 仕入れ
物件の集め方と売り方

買取再販の仕入れルート5種類と作り方|競合と奪い合わない物件情報の集め方

買取再販の仕入れルートは主に5つ(仲介会社経由・レインズ・業者間ネットワーク・直接取得・競売公売)。それぞれの特徴と、競合と価格…

# 買取再販 仕入れルート
物件の集め方と売り方

競売・任意売却物件の仕入れ実務——入札の勝ち方・任意売却ルートの作り方と占有リスク

買取再販の仕入れ源としての競売・任意売却を実務目線で解説。BITと期間入札の流れ、保証金・買受可能価額、3点セットの読み方、引渡…

# 競売 仕入れ 買取再販
物件の集め方と売り方

三為契約とは?新中間省略登記で税を「1回分」に抑える仕組みと注意点

三為契約(第三者のためにする契約)と買主の地位の譲渡は、中間者が所有権登記を経ないため登録免許税・不動産取得税が1回分で済むとさ…

# 三為契約
物件の集め方と売り方

買取再販の集客——売主から直接仕入れる反響を作るLP・MEO・Web設計

仲介依存だけだと仕入れは価格競争になります。売主から直接、買取査定の反響を作るには、買取査定LP・MEO・エリア指名検索の導線が…

# 買取再販 集客
物件の集め方と売り方

不動産買取の指値交渉の進め方——データを「引けない一線」に変える方法

買取再販の指値交渉は、勘や度胸ではなくデータで上限を握ることから始まります。指値が通りやすい売主の事情、根拠の作り方、仲介への伝…

# 不動産買取 指値 交渉
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買取再販の指値は「査定書」で通す——減額根拠の作り方と、売主・仲介への提示のコツ

不動産の指値(価格交渉)は感覚でなく「根拠」で通ります。買取再販業者が査定書ベースで減額根拠を作る方法——出口価格・リフォーム費…

# 指値 交渉 根拠
物件の集め方と売り方

リースバック物件を「仕入れる」側の実務——賃料・買戻し・出口の見方

リースバック物件は、賃借人(元の所有者)が住んだまま買える仕入れ源です。買い手(買取再販・保有)側の視点で、賃料設定の妥当性・買…

# リースバック 物件 仕入れ
物件の集め方と売り方

再販物件の売り方と販売チャネル——「早く売る」が利益を守る

買取再販は、仕入れて終わりではなく売り切って初めて利益が出ます。再販物件の販売チャネル(自社販売・仲介依頼・ポータル)、早く売る…

# 中古物件 売り方 業者
物件の集め方と売り方

囲い込み規制と売主業者の販売実務——レインズ登録義務・両手仲介を適法に速く売る

2025年1月施行のレインズ機能強化(ステータス管理機能)で、囲い込みは指示処分の対象に。買取再販の売主業者が、レインズ登録義務…

# 囲い込み 規制
物件の集め方と売り方

省エネ性能表示制度と買取再販——省エネ改修で再販の出口を強くする

2024年に始まった省エネ性能表示制度と、中古向けの「省エネ部位ラベル」を買取再販の視点で整理。省エネ改修が住宅ローン減税や再販…

# 省エネ性能表示 中古 買取再販
物件の集め方と売り方

買取再販で押さえる「自ら売主の8種制限」——個人へ再販するときの宅建業法ルール

買取再販の再販局面では、宅建業法の「自ら売主の8種制限」が適用されます。契約不適合責任の特約制限(全部免責は不可)、手付2割上限…

# 自ら売主 8種制限
物件の集め方と売り方

既存住宅状況調査(インスペクション)と買取再販——瑕疵保険・安心R住宅で「見えない不安」を価値に変える

買取再販で買い手が最も不安なのは「見えない部分は大丈夫か」。既存住宅状況調査(インスペクション)・既存住宅売買瑕疵保険・安心R住…

# 既存住宅状況調査 買取再販
物件の集め方と売り方

買取再販の契約不適合責任——宅建業法8種制限との関係、免責特約の限界、瑕疵保険の使い方

買取再販で自ら売主になるとき避けられないのが契約不適合責任です。宅建業者が売主・買主が消費者の場合は宅建業法8種制限により免責特…

# 買取再販 契約不適合責任
物件の集め方と売り方

オーナーチェンジ物件を買取再販で仕入れる判断——賃貸借の承継・賃料の妥当性・空室化と出口

賃借人が付いたまま買うオーナーチェンジ物件は、買取再販の仕入れ源になります。買い手は賃貸借契約(貸主の地位の承継)・賃料の妥当性…

# オーナーチェンジ 買取再販 仕入れ
物件の集め方と売り方

指値交渉で知っておく売主の税務——マイホーム3,000万円特別控除と所有期間で「手取り」は変わる

買取再販の指値交渉は、売主(個人)側の税務事情を知ると落としどころが読めます。居住用財産の3,000万円特別控除、長期・短期譲渡…

# 不動産売却 3000万円控除 指値
物件の集め方と売り方

空き家バンクは買取再販の仕入れルートになるか——制度の仕組みと使いこなしの限界

自治体が運営する空き家バンクは、買取再販の仕入れ源になり得るか。制度の仕組み(自治体による空き家情報の登録・マッチング)、競合が…

# 空き家バンク 買取再販 仕入れ
Excel・ツール活用の記事

Excel・ツール活用

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ツール・データ

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